Immobilienrechner › Tragbarkeitsrechner
Schätzung – keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Werte folgen den Faustregeln vieler Schweizer Banken; Banken und Steuerämter rechnen im Einzelfall anders. Datenschutz: Diese Seite lädt keine Skripte, setzt keine Cookies und überträgt nichts. Der Rechner rechnet nur in Ihrem Browser; Ihr letzter Stand wird nur in diesem Browser gesichert. Hinweis: Der Hoster (Cloudflare Pages) setzt technische Header für Netzwerk-Fehlerberichte (NEL/Report-To); sie enthalten keine Eingaben.
Tragbarkeitsrechner Schweiz
Kann ich mir dieses Eigenheim leisten? Der Tragbarkeitsrechner prüft Ihre Finanzierung mit denselben Faustregeln, die viele Schweizer Banken für eine erste Prüfung verwenden: kalkulatorischer Zins 5 %, Amortisation der 2. Hypothek, 1 % Unterhalt und Nebenkosten und höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens.
Rechner
Der Tragbarkeitsrechner ist Teil des kostenlosen Immobilienrechners Schweiz. Sie geben Kaufpreis, harte Eigenmittel, allfälligen Pensionskassen-Vorbezug, Kanton, Bruttoeinkommen und Alter ein; der Rechner zeigt Tragbarkeit, Belehnung, harte Eigenmittel, Hypothek, maximalen Kaufpreis und das nötige Mindesteinkommen mit Ampel.
Alle Eingaben bleiben in Ihrem Browser. Die genauen Formeln stehen in der Methodik, Abschnitt «1. Tragbarkeit (Schweizer Bankpraxis)».
So prüft die Bank die Tragbarkeit
Die Bank rechnet nicht mit Ihren heutigen Kosten, sondern mit kalkulatorischen Jahreskosten:
Tragbarkeit = (Hypothek × 5 % + Amortisation der 2. Hypothek + Belehnungswert × 1 %) ÷ Bruttoeinkommen ≤ 1/3 (33,3 %)
Der Belehnungswert ist der Kaufpreis oder die tiefere Schätzung der Bank. Verbindlich nach den von der FINMA anerkannten Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) sind nur zwei Regeln: mindestens 10 % harte Eigenmittel und die Amortisation auf zwei Drittel innert höchstens 15 Jahren. Zins 5 %, Nebenkosten 1 %, die Grenze von einem Drittel und die maximale Belehnung von 80 % sind verbreitete Bankpraxis; im Profi-Modus des Rechners lassen sie sich anpassen.
Kalkulatorischer Zins 5 %
Gerechnet wird mit 5 % Zins auf die ganze Hypothek, auch wenn Ihre Hypothek heute deutlich günstiger ist. Der vorsichtige Durchschnittszins zeigt, ob das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen bezahlbar bleibt.
Amortisation der 2. Hypothek
Die Hypothek bis zwei Drittel des Belehnungswerts ist die 1. Hypothek, der Teil darüber (bis höchstens 80 %) die 2. Hypothek. Die 2. Hypothek wird linear innert höchstens 15 Jahren zurückbezahlt, spätestens bis zur Pensionierung (Bankpraxis; Standard-Pensionsalter im Rechner 65). Die jährliche Rate gehört zu den kalkulatorischen Kosten.
Neben- und Unterhaltskosten
Für Unterhalt und Nebenkosten rechnet der Rechner pauschal 1 % des Belehnungswerts pro Jahr. Das ist verbreitete Bankpraxis. Die FINMA nennt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 0,8 % als Beispiel für eine nachhaltige Tragbarkeitsrechnung bei neuwertigen Objekten – als Beispiel, nicht als Vorgabe.
33 % vom Bruttoeinkommen
Die drei Posten zusammen dürfen höchstens einen Drittel (33,3 %) des nachhaltigen Bruttojahreseinkommens des Haushalts betragen. Der Rechner vergleicht ungerundet: genau ein Drittel gilt als tragbar.
Rechenbeispiel
Kauf einer Wohnung im Kanton Zürich für CHF 1'000'000, harte Eigenmittel CHF 220'000, Bruttoeinkommen CHF 180'000, Alter 40, keine Pensionskassengelder. Gerechnet mit dem Rechner (Standardannahmen):
| Position | CHF |
|---|---|
| Kaufnebenkosten Kanton Zürich (nach Bankpraxis aus harten Eigenmitteln) | 2'000 |
| Harte Eigenmittel nach Kaufnebenkosten | 218'000 |
| Hypothek | 782'000 |
| Belehnung (Hypothek ÷ Belehnungswert) | 78.2 % |
| davon 2. Hypothek (über zwei Dritteln) | 115'333 |
| Zins 5 % auf die Hypothek | 39'100 |
| Unterhalt und Nebenkosten 1 % des Belehnungswerts | 10'000 |
| Amortisation 2. Hypothek (über 15 Jahre) | 7'689 |
| Kalkulatorische Kosten pro Jahr | 56'789 |
| Tragbarkeit (Kosten ÷ Bruttoeinkommen) – tragbar | 31.5 % |
| Benötigtes Mindesteinkommen | 170'367 |
| Maximaler Kaufpreis bei diesem Einkommen | 1'038'944 |
Mehr Eigenkapital senkt Hypothek, Zins und Amortisation; ein höheres Einkommen erhöht den maximalen Kaufpreis. Probieren Sie es im Rechner aus.
Tragbarkeit nach der Pensionierung
Das Alter wirkt zweimal. Erstens verkürzt sich die Amortisationsdauer, wenn die Pensionierung näher als 15 Jahre ist: Dasselbe Beispiel mit Alter 55 hat nur noch 10 Jahre Zeit, die Amortisation steigt auf CHF 11'533 pro Jahr und die Tragbarkeit auf 33.7 % – knapp nicht mehr tragbar.
Zweitens prüfen viele Banken, ob die Kosten auch mit dem Renteneinkommen tragbar sind; eine einheitliche Regel gibt es nicht. Im Profi-Modus können Sie das Einkommen nach der Pensionierung erfassen (AHV, Pensionskasse, übrige Einkünfte). Der Rechner nimmt dann die Hypothek nach der Amortisation (im Beispiel CHF 666'667), rechnet 5 % Zins und 1 % Nebenkosten (CHF 43'333) und vergleicht mit dem Renteneinkommen. Bei CHF 90'000 Rente sind das 48.1 %: Die Pensionsprüfung zeigt Gelb («Nach Pensionierung nicht tragbar»); mit Alter 40 lautet deshalb auch die Gesamtbeurteilung Gelb (mit Vorbehalt). Im Beispiel mit Alter 55 ist die Gesamtbeurteilung dagegen wegen 33.7 % Tragbarkeit Rot.
Grenzen des Rechners
- Jede Bank hat eigene Regeln (Zinssatz, Nebenkosten, Einkommensbasis, Umgang mit Boni oder Renten); das Ergebnis ist eine Schätzung, keine Kreditzusage.
- Nicht berücksichtigt: Ihre Bonität, weitere Schulden oder Alimente, die tatsächliche Bewertung durch die Bank, Freibeträge bei der Handänderungssteuer.
- Die Kaufnebenkosten werden nach Kanton als Richtwert geschätzt und können abweichen.
Häufige Fragen
Wie berechnen Banken die Tragbarkeit?
Viele Schweizer Banken rechnen kalkulatorische Jahreskosten: Hypothek × 5 % Zins + Amortisation der 2. Hypothek + 1 % des Belehnungswerts für Unterhalt und Nebenkosten. Diese Summe sollte höchstens einen Drittel (33,3 %) des Bruttoeinkommens betragen. So rechnet auch dieser Rechner. Einzelne Banken weichen bei Zinssatz, Nebenkosten, Grenze oder Einkommensbasis davon ab.
Warum 5 % Zins, wenn die Hypothek billiger ist?
Der kalkulatorische Zins von 5 % ist ein vorsichtiger langjähriger Durchschnittszins. Die Bank prüft damit, ob Sie das Eigenheim auch bei höheren Zinsen tragen können. Ihr effektiver Zins zählt für die Tragbarkeit nicht; der Rechner zeigt ihn nur für die effektiven Monatskosten.
Wie hoch sind die Nebenkosten in der Rechnung?
Der Rechner setzt pauschal 1 % des Belehnungswerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten ein. Der Belehnungswert ist der Kaufpreis oder die tiefere Schätzung der Bank. Das ist verbreitete Bankpraxis. Die FINMA nennt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 0,8 % als Beispiel für eine nachhaltige Tragbarkeitsrechnung bei neuwertigen Objekten, nicht als Vorgabe. Im Profi-Modus lässt sich der Satz ändern.
Wann muss ich amortisieren?
Der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts (2. Hypothek) muss innert höchstens 15 Jahren linear zurückbezahlt werden; das ist Pflicht nach den SBVg-Mindestanforderungen. Viele Banken verlangen zudem, dass dies bis zur Pensionierung erledigt ist. Die 1. Hypothek muss nicht zwingend amortisiert werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken belehnen in der Regel höchstens 80 % des Belehnungswerts, mindestens 20 % sind also Eigenmittel. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen harte Eigenmittel sein, die nicht aus der Pensionskasse stammen (Pflicht nach SBVg); die übrigen Eigenmittel dürfen auch aus einem Pensionskassen-Vorbezug stammen. Die Kaufnebenkosten verlangen Banken in der Regel zusätzlich aus harten Eigenmitteln; das ist Bankpraxis, die SBVg-Mindestanforderungen regeln sie nicht.
Wie wird die Tragbarkeit nach der Pensionierung geprüft?
Dafür gibt es keine einheitliche Bankregel. Viele Banken rechnen dann mit dem Renteneinkommen, was die Tragbarkeit oft verschlechtert. Im Profi-Modus können Sie das Einkommen nach der Pensionierung erfassen; der Rechner prüft dann die Hypothek nach der Amortisation mit 5 % Zins und 1 % Nebenkosten gegen einen Drittel des Renteneinkommens und zeigt bei Überschreitung die Teilampel «Nach Pensionierung» Gelb. Die Gesamtbeurteilung richtet sich nach der strengsten Teilampel: Ist zum Beispiel die Tragbarkeit heute schon über einem Drittel, ist sie Rot.
Speichert der Rechner meine Daten?
Nein, es wird nichts übertragen: Der Rechner rechnet nur in Ihrem Browser. Damit nichts verloren geht, sichert er Ihren letzten Stand im Speicher dieses Browsers; «Neu starten» löscht ihn.