Immobilienrechner › Brutto- und Nettorendite
Schätzung – keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Werte folgen den Faustregeln vieler Schweizer Banken; Banken und Steuerämter rechnen im Einzelfall anders. Datenschutz: Diese Seite lädt keine Skripte, setzt keine Cookies und überträgt nichts. Der Rechner rechnet nur in Ihrem Browser; Ihr letzter Stand wird nur in diesem Browser gesichert. Hinweis: Der Hoster (Cloudflare Pages) setzt technische Header für Netzwerk-Fehlerberichte (NEL/Report-To); sie enthalten keine Eingaben.
Bruttorendite und Nettorendite einer Immobilie berechnen
Lohnt sich ein Renditeobjekt? Diese Seite erklärt Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite einer vermieteten Liegenschaft in der Schweiz – mit den Formeln des kostenlosen Immobilienrechners, einem durchgerechneten Beispiel und dem Einstieg in den Renditerechner.
Die drei Renditen im Überblick
| Rendite | Formel | Zweck |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Soll-Mietertrag ÷ Anlagekosten × 100 | Grobvergleich |
| Nettorendite | (Ist-Mietertrag − Betriebskosten − Abschreibung) ÷ Anlagekosten × 100 | Ertragskraft der Liegenschaft vor Finanzierung und Steuern |
| Eigenkapitalrendite | (Ist-Mietertrag − Betriebskosten − Abschreibung − Hypothekarzinsen − Steuern) ÷ Eigenmittel × 100 | Ergebnis auf Ihr eingesetztes Geld |
Bruttorendite
Der Soll-Mietertrag ist die Summe aller Nettomieten pro Jahr ohne Nebenkosten-Akonto, bei Vollvermietung. Die Anlagekosten sind beim Kauf der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, beim Bauen Land, Baukosten und Kaufnebenkosten eines Landkaufs. Für den Vergleich mit Inseraten zeigt der Rechner zusätzlich die Bruttorendite auf den Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten.
Nettorendite
Der Ist-Mietertrag ist der Soll-Mietertrag abzüglich Leerstand bzw. Mietausfall. Betriebskosten sind Unterhalt, Verwaltung und nicht überwälzbare Nebenkosten. Der Rechner zieht zusätzlich die Abschreibung ab, also die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes. Hypothekarzinsen und Steuern sind nicht enthalten.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt die Finanzierung: Vom Nettoertrag nach Abschreibung gehen die Hypothekarzinsen und die Steuern ab, das Ergebnis wird durch die eingesetzten Eigenmittel geteilt. Die Eigenmittel sind im Rechner der gewählte Anteil am Belehnungswert plus die Kaufnebenkosten. Steuern rechnet der Rechner vereinfacht als (Nettoertrag vor Abschreibung − Hypothekarzinsen) × Grenzsteuersatz; bei Privatpersonen ist die Abschreibung steuerlich nicht abziehbar. Ab 1. Januar 2029 (Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, Abschaffung des Eigenmietwerts; Volksabstimmung vom 28.9.2025, Inkraftsetzung durch den Bundesrat am 1.4.2026) sind private Schuldzinsen nur noch anteilig abziehbar, im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Der Rechner zieht sie vereinfacht voll ab.
Rechenbeispiel Renditeobjekt
Kauf im Kanton Zürich für CHF 1'500'000, Nettomieten CHF 6'500 pro Monat, Eigenmittel 30 % des Belehnungswerts, Hypothekarzins 2 %, Grenzsteuersatz 25 %, übrige Werte nach den Standardannahmen des Rechners (Leerstand 2 %, Unterhalt 1 %, Verwaltung 4 %, nicht überwälzbare Nebenkosten 2 %, Abschreibung 1,5 %). Beim Kauf rechnet der Rechner Unterhalt und Abschreibung vereinfacht auf den ganzen Kaufpreis.
| Position | CHF / Jahr |
|---|---|
| Anlagekosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) | 1'503'000 |
| Soll-Mietertrag | 78'000 |
| – Leerstand 2 % | -1'560 |
| = Ist-Mietertrag | 76'440 |
| – Unterhalt 1 % | -15'000 |
| – Verwaltung 4 % der Ist-Miete | -3'058 |
| – nicht überwälzbare Nebenkosten 2 % | -1'560 |
| = Nettoertrag vor Abschreibung | 56'822 |
| – Abschreibung 1,5 % | -22'500 |
| – Hypothekarzins 2 % auf CHF 1'050'000 | -21'000 |
| – Steuern 25 % | -8'956 |
| = Ergebnis auf Eigenmittel (Eigenmittel CHF 453'000) | 4'367 |
| Bruttorendite (auf Anlagekosten) | 5.19 % |
| Bruttorendite auf Kaufpreis (Inseratevergleich) | 5.20 % |
| Nettorendite | 2.28 % |
| Eigenkapitalrendite nach Steuern | 0.96 % |
Eine Bruttorendite über 5 % kann nach Leerstand, Kosten, Abschreibung, Zinsen und Steuern auf unter 1 % Eigenkapitalrendite schrumpfen.
Renditerechner
Der Renditerechner ist Teil des kostenlosen Immobilienrechners Schweiz. Er übernimmt Kaufpreis oder Anlagekosten aus «Tragbarkeit» bzw. «Baukosten» und rechnet Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit allen Positionen.
Alle Eingaben bleiben in Ihrem Browser. Die genauen Formeln stehen in der Methodik, Abschnitt «3. Rendite (Vermietung)».
Welche Kosten gehören dazu?
- Leerstand / Mietausfall: Standard 2 % der Soll-Miete (inkl. Mieterwechsel).
- Unterhalt / Instandhaltung: Standard 1 % der Gebäudekosten pro Jahr.
- Verwaltung: Standard 4 % der Ist-Miete.
- Nicht überwälzbare Nebenkosten wie Gebäudeversicherung oder Liegenschaftssteuer: Standard 2 % der Soll-Miete.
- Abschreibung: Standard 1,5 % der Gebäudekosten (wirtschaftliche Wertminderung).
- Finanzierung und Steuern gehören nicht in die Nettorendite, sondern in die Eigenkapitalrendite.
Alle Sätze sind Annahmen und lassen sich im Profi-Modus anpassen. Nicht berücksichtigt: Vermögenssteuer und Grundstückgewinnsteuer.
Zulässige Rendite im Mietrecht
Im Mietrecht ist mit «Nettorendite» der Ertrag auf dem investierten, an die Teuerung angepassten Eigenkapital gemeint – eine andere Grösse als die Nettorendite dieses Rechners. Nach dem Bundesgericht (BGE 147 III 14, Urteil 4A_554/2019 vom 26.10.2020) ist eine Rendite bis 2 Prozentpunkte über dem hypothekarischen Referenzzinssatz zulässig, solange dieser 2 % oder weniger beträgt. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 % (BWO, gültig seit 02.09.2025, bestätigt 01.09.2026) sind das 3,25 %. Der Rechner prüft die mietrechtliche Zulässigkeit nicht; den aktuellen Referenzzinssatz publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich.
Häufige Fragen
Was ist die Bruttorendite?
Bruttorendite = jährlicher Soll-Mietertrag (Nettomieten ohne Nebenkosten) ÷ Anlagekosten × 100. Die Anlagekosten sind im Rechner beim Kauf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, beim Bauen Land + Bau + Kaufnebenkosten eines Landkaufs. Für den Vergleich mit Inseraten zeigt der Rechner zusätzlich die Bruttorendite auf den Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten.
Was ist die Nettorendite?
Nettorendite = (Ist-Mietertrag − Betriebskosten − Abschreibung) ÷ Anlagekosten × 100. Der Ist-Mietertrag ist der Soll-Mietertrag abzüglich Leerstand; Betriebskosten sind Unterhalt, Verwaltung und nicht überwälzbare Nebenkosten. Finanzierung und Steuern sind nicht enthalten.
Was ist der Unterschied?
Die Bruttorendite berücksichtigt weder Kosten noch Leerstand und dient nur dem Grobvergleich. Die Nettorendite zieht Leerstand, laufende Kosten und die Wertminderung des Gebäudes ab; sie ist deshalb tiefer und aussagekräftiger.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Eigenkapitalrendite = (Ist-Mietertrag − Betriebskosten − Abschreibung − Hypothekarzinsen − Steuern) ÷ Eigenmittel × 100. Liegt der Hypothekarzins unter der Nettorendite, steigert die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite vor Steuern (Hebel); liegt er darüber, senkt sie sie.
Welche Nettorendite ist bei Mietzinsen zulässig?
Im Mietrecht ist damit der Ertrag auf dem investierten, an die Teuerung angepassten Eigenkapital gemeint. Nach dem Bundesgericht (BGE 147 III 14, Urteil 4A_554/2019) darf er bis 2 Prozentpunkte über dem hypothekarischen Referenzzinssatz liegen, solange dieser 2 % oder weniger beträgt. Den aktuellen Referenzzinssatz publiziert das BWO; Stand 01.09.2026: 1,25 %.
Welche Kosten gehören in die Nettorendite?
Leerstand bzw. Mietausfall, Unterhalt, Verwaltung, nicht überwälzbare Nebenkosten wie Gebäudeversicherung und im Rechner auch die Abschreibung. Hypothekarzinsen und Steuern gehören nicht dazu; sie fliessen erst in die Eigenkapitalrendite ein.